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Neues Mietrecht – Sicherungsanordnung und einstweilige Verfügung bei Mietschulden nun möglich

04.03.2013 | Autor: Hagen Zeitz, LL.M.

Das neue Mietrecht kommt. Soviel ist sicher. Wie sich Mietstreitigkeiten durch die Neuerungen wandeln, bleibt indes abzuwarten. An dieser Stelle soll auf einen wesentlichen Aspekt der Gesetzesänderung aufmerksam gemacht werden. Es wird ein § 283 a ZPO mit folgendem Wortlaut eingefügt:

§ 283a

Sicherungsanordnung

(1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit

1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und

2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung.

Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.

(2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.

(3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen.

(4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem

Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.

Die Sicherungsanordnung kann also insbesondere bei Räumungsklagen wegen ausstehender Mietzahlungen (nach außerordentlicher oder ordentlicher Kündigung) Anwendung finden. Für die Mietzahlungen nach Zustellung der Klage an den Mieter besteht nunmehr die Möglichkeit, dass Sicherheiten durch den Mieter zu erbringen sind, wenn das Gericht auf Antrag des Vermieters dies bestimmt. Der Vermieter kann bei erfolgreicher Prozessführung dann Befriedigung suchen.

Sinn und Zweck ist also, dass bei Kündigungen wegen Mietrückständen nicht immer weiter Mietschulden verursacht werden, die der Vermieter vermutlich nie ersetzt erhält. Fällt ein Mieter in Mittellosigkeit und zögert er den Mietprozess heraus, so konnte der Vermieter bis dato mit einem Urteil nicht besonders viel anfangen, außer letztlich die Räumung erzwingen. Dem unvermögenden Schuldner kann eben nicht in die Tasche gegriffen werden. Die weitere Vollstreckungsproblematik hinsichtlich unbekannt verzogener Exmietern sei an dieser Stelle nur erwähnt.

Die Sicherungsanordnung wird, wie sich aus Absatz 1 ergibt, nur auf Antrag und bei hoher Wahrscheinlichkeit des Obsiegens des Vermieters angeordnet werden dürfen. Ein gewisser Schutz besteht allerdings dann nicht, wenn der beklagte Mieter sich schlecht oder zunächst gar nicht im Prozess verteidigt. Das Gericht wird wohl auf den vorliegenden Vortrag zurückgreifen müssen, um eine Einschätzung der Ansprüche sinnvoll zu analysieren. Stellt der Vermieter seine Ansprüche für sich günstig dar und der Mieter eben nicht, so kann trotz späterer Klageabweisung die Sicherungsanordnung zunächst angeordnet werden.

Da der Mieter aber grundsätzlich Miete zu zahlen hat, ist die Sicherungsanordnung per se kein so schwerwiegender Eingriff. Die Rechtsfolge bei Nichtbeachtung der Sicherungsanordnung hingegen wiegt um vieles schwerer. Der neue § 940a Abs.3 ZPO gibt nämlich das Recht zum Erlass einer einstweiligen Räumungsverfügung, wenn die Bestimmungen der Sicherungsanordnung nicht befolgt werden. Der unredliche Mieter – der eben nicht räumt und nicht zahlt und keinen guten Grund dazu hat – soll durch diese Maßnahmen schnell Besitz und Verfügungsgewalt an der Wohnung entzogen bekommen, damit dem Vermieter nicht noch weitergehender Schaden durch die Vorenthaltung entsteht.

Nun gibt es nicht nur Beifall für die neuen Regelungen. Gegenwind kam beispielsweise vom Mieterschutzbund. Kritik gegen die Neuregelungen ist aber auch im Bundesrat laut geworden. Das Bundesland Baden-Württemberg (BR-Drs. 10/2/13) hat in seinem Entschließungsantrag vom 1. Februar 2013 darauf hingewiesen, dass das bestehende Recht im Hinblick auf zahlungssäumige Mieter den Anforderungen an ein modernes und effizientes Mietrecht durchaus gerecht wird. Das bestehende soziale Mietrecht  sei praxisbewährt. Im Antrag wörtlich heißt es: „Das bestehende Gleichgewicht zwischen Vermieterinteressen und Mieterschutz sollte nicht unter Verweis auf empirisch nicht näher belegte und jedenfalls für die große Masse der Mietverhältnisse nicht zutreffende Missstände voreilig und einseitig zu Lasten der Mieter aufgeweicht werden“.

Insbesondere die demnächst bestehende Möglichkeit der Sicherungsanordnung und die Räumung von Mietwohnungen im Wege der einstweiligen Verfügung – was eine Vorwegnahme der Hauptsache darstellt – stoßen auf.

Ein richtiges Argument ist hier, dass nach noch geltender Rechtslage nur bei  der sogenannten „verbotenen Eigenmacht“ (§ 858 BGB) oder einer gegenwärtigen Gefahr für Leib oder Leben eine einstweilige Verfügung in Betracht kommen. Es besteht folglich in Zukunft die Möglichkeit Mietstreitigkeiten teurer werden zu lassen und den Mieter neuen prozessualen Hürden auszusetzten. Dementsprechend wird im Antrag schließlich festgestellt, dass dieser Eingriff in ein funktionierendes und ausbalanciertes System ohne erfahrungsgemäß belegte Grundlage und ohne Notwendigkeit – in der Mehrzahl der Mietverhältnisse handelt es sich eben nicht um Verträge mit Mietnomaden – nicht ausgewogen sei.

Die Praxis wird auch hier zeigen, wie stark die Mietprozesse unter Einbeziehung der neuen  Rechtsinstrumente eine Veränderung erfahren.

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Über den Autor

Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.