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Musizieren ja – Musikunterricht nein

14.05.2013 | Autor: Hagen Zeitz, LL.M.

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Musizieren darf der Wohnraummieter, Musikunterricht geben ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters jedoch grundsätzlich nicht.

Musikhören und Musizieren gehören als sozial übliches Verhalten zum herkömmlichen Mietgebrauch. Außerhalb der Ruhezeiten kann die Harfe gezupft, der Geigenbogen geschwungen und in die Pianotasten gehauen werden. Musizieren ist grundrechtlich geschützt (freie Entfaltung der Persönlichkeit). Aber auch beim Musizieren in den heimischen vier Wänden spielt die Rücksicht eine große Rolle. Die Gerichte nehmen außerhalb der Ruhezeiten eine 2 bis 3 stündige Übungszeit als zulässig an. Die konkrete Wohnsituation ist im Endeffekt jedoch wohl entscheidend. Auch darf der Berufsmusiker wohl mehr üben, als der mietende Klempner. Problematischer als die private Tonerzeugung kann sich das gewerbliche Musizieren darstellen.

Jüngst entschied der BGH den folgenden Fall (BGH Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12). Über mehrere Jahre hinweg gab ein in Berlin lebender Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung Gitarrenunterricht. Er hatte an je drei Werktagen ungefähr zehn bis zwölf Schülern wöchentlich das gekonnte Gitarrenspiel zu vermitteln versucht. Die Wohnung wurde dem höchsten deutschen Zivilgericht zufolge entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck (Nutzung zu Wohnzwecken) demnach auch gewerblich genutzt. Auf Grund der durch den Musikunterricht verursachten Emissionen kam es zu Streitigkeiten mit anderen Mietern und einer den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Situation und letztendlich zu einer Kündigung.

Der Bundesgerichtshof erklärt in seiner Entscheidung in aller Deutlichkeit, dass „unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des „Wohnens“ nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters fallen, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden“.

Ferner erläutert der BGH, dass der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung die geschäftlichen Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, dulden muss.

Die Karlsruher Richter führen weiter aus, dass eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, nur dann in Betracht kommen mag, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit, hier also dem Musikunterricht, keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Der Mieter hat im Übrigen darzulegen und zu beweisen, dass sein gewerbliches Musizieren keine stärkeren Beeinträchtigungen nach sich zieht, als private Musikübungen.

Wegen des sogenannten Publikumsverkehrs (Musikschüler kommen und gehen) entfaltet der Musikunterricht eine entsprechende Außenwirkung. Allein diese Außenwirkung ist Grund für das Erfordernis einer vermieterseitigen Erlaubnis, auch bei freiberuflich musizierenden Lehrern. Denn der Vermieter von Wohnraum hat geschäftliche Umtriebe des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden (BGH Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08).

Im hiesigen Fall konnte dem Vermieter auch kein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben unterstellt werden, da ein Anspruch auf Erlaubniserteilung gerade nur bei einer freiberuflichen Nutzung ohne nennenswerte Außenwirkung und im Maße einer üblichen Wohnungsnutzung zustünde. Die Kündigung des Vermieters hatte somit Bestand.

WK LEGAL berät Mieter, Vermieter, Grundstückseigentümer, Verwalter und Unternehmen in sämtlichen Bereichen rund um die Themen Miet- und Immobilienrecht.

Gerne stehen wir Ihnen für Ihre  Fragen zur Verfügung. Sprechen Sie uns einfach per E-Mail an oder nutzen Sie die Möglichkeit zu einem unverbindlichen und kostenlosen Erstberatungsgespräch unter unserer Telefonnummer 030 – 692051750.

 

Über den Autor

Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.