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Ferienwohnungen – Zweckentfremdung von Wohnraum, Verbote und Tendenzen

17.03.2014 | Autor: Hagen Zeitz, LL.M.

Ferienwohnungen, die Zweckentfremdung von Wohnraum, neue Verbote, Gerichtsentscheidungen, Gentrifizierung, Mietpreisbremse, Mietwucher und politische Statements unterschiedlichster Couleur bilden die Themenkomplexe der aktuellen und mitunter hitzigen Debatte zum Mietrecht – jedenfalls in den Großstädten.

Besonders deutlich und emotional wurden und werden die unterschiedlichen Positionen im Hinblick auf die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung verteidigt und diskutiert. Politiker sind derzeit besonders stark bemüht sozialer zu wirken und stellen sich dementsprechend als Verteidiger der gebeutelten Wohnungsmieter (potentielle Wähler) dar – nachdem zuvor diverse gesetzliche Einschnitte durch parlamentarische Entscheidungen auf Mieterseiten zu verzeichnen waren.

Mieter sind genervt und fühlen sich oft von der Politik und dem Staat allein gelassen, da die Mieten zumeist ohne tatsächliche Gegenleistung steigen (qua Mieterhöhung durch Scheinsanierungen, anziehende und teils überzogene Preise bei Neuvermietung etc.), die Touristen Lärm machen (zu Tages- und Nachtzeiten) und Verdrängungsangst an allen Ecken und Enden in den innerstädtischen Bereichen spürbar ist.

Kleinvermieter, die ihr Erspartes in eine oder wenige Wohnungen investiert haben, um sich ein Zubrot zu verdienen oder die für das Alter Rücklagen schaffen wollten, fürchten nun um ihre Existenz oder den erhofften kleinen Profit. Bei den Kleinvermietern, welche zumindest eine Teilfinanzierung in Anspruch genommen haben, bestehen teils berechtigte Bedenken hinsichtlich der wirtschaftlichen Tragbarkeit ihres Wirtschaftsmodells. Die Kurzzeitvermietung kann eben sehr viel höhere Erträge abwerfen, als ein schnödes unbefristetes Wohnraummietverhältnis.

Die Wohnungswirtschaft nutzt die Gunst der Stunde und treibt Bauprojekte voran  – es fehlen so viele Wohnungen am Markt, die schließlich leider auch in der Vergangenheit nicht gebaut wurden.

Größere Investoren und Vermieter stellen Berlin gerne als internationale Metropole und Magneten dar. Und eine Metropole braucht schließlich Unterkünfte, also auch charmante Kurzzeitbehausungen außerhalb des bekannten Hotel- und Hostelflairs – am Besten in der Nähe vom Brandenburger Tor oder dort wo der Berliner Bär tanzt.

Die allgemeine Berichterstattung jedenfalls wird nicht müde zu betonen, dass es in Berlin an Wohnungen fehlt. Zumindest einige der fehlenden Wohnungen dürften tatsächlich dem Markt entzogen sein, da sie eben zu Ferienwohnungen gemacht wurden und nicht mehr der Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung dienen, sondern der Befriedigung von Touristenbedürfnissen – zweckentfremdet halt.

Zweckentfremdungsverbotsgesetz

In Berlin ist nunmehr mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ergangen auf der Grundlage der Drucksache 17/1057 vom 11. Juni 2013) und der kommenden Zweckentfremdungsverbots-Verordnung eine weitere Grundlage für die Verhinderung von Nutzungsänderungen von Wohnraum in eine gewerbliche „Kurzzeit- und Pensionsvermietung“ geschaffen worden. Intension des Landesgesetzgebers ist die Sicherstellung der Wohnraumversorgung der Bevölkerung. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum soll also insbesondere ermöglichen, dass das Gesamtwohnraumangebot in Berlin erhalten und die Umwandlung von Wohnflächen in Gewerberaum oder Ferienwohnungen verhindert wird. Abriss oder Leerstand von Wohnraum sollen unterbunden beziehungsweise rückgängig gemacht werden.

Das neue Gesetz spricht in § 2 von einer  Zweckentfremdung, wenn Wohnraum

– zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;

– für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird;

– baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist;

– länger als sechs Monate leer steht oder

– beseitigt wird.

Keine Zweckentfremdung liegt hingegen vor, wenn

– Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2 als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung gemäß Absatz 1 Nummer 1 genutzt wird; dies gilt jedoch nur für eine Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Verordnung; hierfür hat die oder der Verfügungsberechtigte innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten der Verordnung die Nutzung nach Absatz 1 Nummer 1 dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen;

– Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2 für gewerbliche oder berufliche Zwecke gemäß Absatz 1 Nummer 2 genutzt wird; dies gilt jedoch nur, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird;

– Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte;

– Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann; dasselbe gilt, wenn eine Klage auf Duldung von Modernisierungs- beziehungsweise Sanierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 555a und 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches erhoben wurde, bis zur Klärung im rechtskräftigen Urteil und bis zum Abschluss der sich hieran anschließenden zügigen Baumaßnahmen;

– eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt);

– Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er bestimmungsgemäß der oder dem Verfügungsberechtigten als Zweitwohnung dient.

Ein rigoroses Durchgreifen der Behörden gegen Zweckentfremder steht wohl eher nicht bevor. Abgesehen von den Kapazitätsproblemen der öffentlichen Verwaltung ist festzustellen, dass die vorgenannte Regelung viel Grauzone aufweist und Argumentationsspielraum zuläßt.

Die offene Vermietung von Ferienwohnungen ohne Genehmigung kann in Zukunft immerhin als Ordnungswidrigkeit (Geldbußen bis zu EUR 50.000) geahndet werden – soweit Übergangsvorschriften nicht greifen. Nicht verschwiegen darf ferner, dass eine Interessenabwägung und damit stets eine Einzelfallbetrachtung bei der Versagung bzw. Erteilung der Genehmigung erfolgen muss.  So liegen nach dem Willen des Gesetzgebers beispielsweise überwiegende schutzwürdige private Interessen vor, wenn  eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters besteht oder wenn es sich um nicht mehr erhaltungswürdigen Wohnraum handeln sollte.

Verwaltungsgericht verlangt Baugenehmigung

Die noch in die vorhandenen Ferienwohnungen einfallenden Horden von Großstadtbesuchern könnten aber auch abseits der Zweckentfremdungverbotsvorschriften in die Bredouille geraten – bei ihrer Suche nach billigen, zentrumsnahen Absteigen.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat in seiner Entscheidung vom 21. Februar 2014 (Az. VG 13 L 247.13) das Folgende festgestellt:

Eine solche gewerbliche Kurzzeitvermietung (also Ferienwohnung) stellt zwar regelmäßig (noch) keinen Beherbergungsbetrieb im bauplanungsrechtlichen Sinne dar, bildet aber eine eigenständige planungsrechtliche Nutzungsart, nämlich eine besondere Art der gewerblichen Nutzung, die von der gewöhnlichen Wohnnutzung zu unterscheiden ist.

und

Die Wohnungen werden im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, denn diese Wohnungen, für die eine gewöhnliche Wohnnutzung genehmigt ist, werden aktuell als Ferienwohnungen genutzt, ohne dass die für diese Nutzungsänderung erforderliche Baugenehmigung vorliegt.

Interessant ist, dass das befasste Gericht ausdrücklich erläutert, die Regelungen nach dem Zweckentfremdungsgesetz ständen neben dem Baurecht. Eine Baugenehmigung könnte in so manchen Fällen damit nicht erforderlich sein, um eine Genehmigung nach Zweckentfremdungsverbotsgesetz zu erhalten und umgekehrt.

Fakt ist und bleibt aber auch, dass die bestehenden städtischen Ressourcen in Form von einigen Mitarbeitern (in einer Mehrmillionenmetropole) der ernstlichen Überprüfung und Kontrolle nicht genügen dürften. Auf die Denunzianten (z. B. gestörte Nachbarn oder Konkurrenten) wird man damit bei der Durchsetzung von Zweckentfremdungsverboten bzw. der Erfassung von Ferienwohnungen angewiesen sein. Ob der anfallende Verwaltungsaufwand dann auch bewältigt werden kann, ist für das geforderte Tätigwerden des Gesetzgebers – welches teilweise als politisch gewünschter Aktionismus erscheint – wohl nicht erstrangig gewesen.

WK LEGAL berät Vermieter und Mieter, sowie Grundstückseigentümer, Makler und Hausverwaltungen in sämtlichen Bereichen rund um die Themen Miet- und Immobilienrecht und Zwangsvollstreckungsrecht .

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Über den Autor

Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.