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Die Eigenbedarfskündigung

07.07.2015 | Autor: Hagen Zeitz, LL.M.

Die Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen, Hinweise und Betrachtungen

Mögliche Interessenlagen

Eigentümer- / Vermieterinteressen: Man stelle sich vor, eine junge Familie hat die letzten Jahre hart gespart, um sich den Traum von den eigenen „Vier-Wänden“ erfüllen zu können. Bislang lebten die jungen Eltern mit ihren Kindern zur Miete. Die Mietwohnung wird jedoch zu klein, da die Kinder heranwachsen und mehr Freiraum benötigen. Es wird eine finanzierbare beziehungsweise erschwingliche Eigentumswohnung aufgetan. Der Kaufvertrag und der Gang zum Notar sind schnell gemacht. Die Wohnung ist jedoch schon vermietet, weshalb der Verkäufer einen Nachlass auf den Kaufpreis gewährt. Die Familie weiß, dass Mietverhältnisse bei Eigentumsveräußerung / -erwerb auf den neuen Eigentümer nach § 566 BGB übergehen. Kauf bricht die Miete nicht. Man geht aber davon aus, dass der Mieter mit einer Abfindung in der Tasche schon ausziehen werde und die junge Familie bald ihr neues Heim beziehen kann. Das hat der Makler so gesagt. Zur Not könne man halt wegen Eigenbedarf klagen. Die Familie benötigt schließlich die eigene, größere Wohnung für sich.

Es existieren jedoch auch andere Interessenlagen, die zu einer Eigenbedarfskündigung führen können. Die Lage am Wohnungsmarkt ist in vielen Innenstädten bekanntermaßen als angespannt zu bewerten. Die erhöhte Nachfrage in so manchem Stadtzentrum, insbesondere wegen der Nähe zu sozialen und kulturellen Begegnungsstätten (bspw. Kinos, Gastronomieeinrichtungen, Verwaltungssitzen, Hauptbahnhöfen etc.), führt bei der Neuvermietung von Wohnraum zu Mietzinsen, die teilweise das Doppelte eines (qualifizierten) Mietspiegels ausmachen. An dieser Situation wollen einige Vermieter partizipieren.

Mieterinteressen:  So mancher Mieter lebt seit Jahrzehnten in seiner Mietwohnung. Die berechtigten Mieterhöhungen sind hingenommen, die Modernisierung mitgemacht und auch an die vielen neuen Nachbarn hat man sich gewöhnt. Man hat sich eingerichtet und fühlt sich wohl. Die vom Mieter bewohnte, womöglich zum städtischen Kernbereich zählende Gegend, hat in den letzten Jahren jedoch rege Nachfrage erfahren. Vorher war der Wohnbezirk des Mieters eher vernachlässigt und wenig ruhmreich. Durch die langjährige „Vertragstreue“ zahlt der alteingesessene Mieter im Vergleich zu den zugezogenen Neugroßstädtern oder hippen Trendfollowern eine moderate Miete, die er auch weiterhin zahlen will. Nicht selten werden Mieter in einer solchen Konstellation mit einer Auszugsabfindung und Eigenbedarfskündigungen konfrontiert. Aus der Mieterperspektive betrachtet, ergeben sich mit dem Auszug wesentlich erhöhte Kosten und Unannehmlichkeiten. Eine notgedrungene Neuanmietung verursacht beispielsweise Maklerkosten und normalerweise auch erhöhte Mietkosten. Womöglich fehlt es an der Verfügbarkeit einer vergleichbaren (bezahlbaren) Wohnung im gewohnten sozialen Umfeld. Der Mieter muss verziehen und sich neu eingewöhnen. Hinzu kommen Umzugskosten, ein erheblicher Zeitaufwand, die Neuanschaffung von Mobiliar und vieles mehr.

Rechtliche Gesichtspunkte
Das Gesetz gibt dem Eigentümer einer Wohnung in § 573 BGB das folgend zusammengefasste Recht:

„Der Vermieter kann (ordentlich und fristgerecht) kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“

Es stellt sich an erster Stelle die Frage, ob tatsächlich eine Wohnraummiete vorliegt. Wenn dem so ist, kann der Vermieter (also vermietender Eigentümer gegenüber Hauptmieter oder Hauptmieter gegenüber dem Untermieter) Eigenbedarf geltend machen. Sind Eigentümer und Vermieter nicht identisch, so kann der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs des Eigentümers kündigen.

Für die erfolgreiche Eigenbedarfskündigung sind noch weitere Voraussetzungen zu erfüllen. So ist nach ständiger Rechtsprechung eine Eigenbedarfskündigung von Personenhandels- und Kapitalgesellschaften (OHG, KG, GmbH, AG, ltd. etc.) und Vereinen für ihre Gesellschafter bzw. Mitglieder oder Angestellten ausgeschlossen.

Für Miteigentümer, Erbengemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts liegt der Fall anders. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bekräftigt, dass eine GbR für jeden ihrer Gesellschafter Eigenbedarf anmelden kann.

Geht man nun von einer Situation aus, in welcher der Vermieter die Wohnung zu Gunsten von Angehörigen entmieten möchte, ist zu prüfen, ob diese zu den sogenannten „privilegierten Angehörigen“ gehören. Zu diesen zählen die Eltern, Kinder, Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Enkel, Geschwister, Nichten, Neffen, und Schwiegereltern (diese Aufzählung ist nicht abschließend). Für den Onkel des Vermieters und Großnichten wurde in Gerichtverfahren eine Privilegierung verneint.

Das „Eigenbedarfs-Kündigungsschreiben“ ist konkret zu gestalten und der Kündigungsgrund eindeutig anzugeben, so dass der Kündigungsgrund von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13). Denn nur eine ausreichende Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der sich gegen die Kündigung verteidigen möchte, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Eine Änderung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter grundsätzlich verwehrt. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es jedoch, die Eigenbedarfsperson zu identifizieren und das Interesse darzulegen, welches diese Person (Sohn, Tochter, Enkel etc.) an der Erlangung der Wohnung hat.

§ 573 Abs. 2 Nr.2 BGB verlangt ferner, dass die vermietete Wohnung auch benötigt wird. Daran fehlt es, wenn eine ausreichende Anzahl an Alternativwohnungen zur Verfügung steht.Sollte es am sogenannten Überlassungsinteresse zu Gunsten des Familienmitglieds fehlen, da mehrere, auch größere und kleinere Wohnungen zur Verfügung stehen oder standen, ist beziehungsweise wird die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Besitzt der kündigende Vermieter Alternativwohnungen, so hat er diese dem Mieter anzubieten. Es stellt einen Verstoß gegen mietvertragliche Verpflichtungen dar, wenn Wohnungen trotz Anbietverpflichtung nicht als Alternativwohnung vorgeschlagen oder unter Umgehung des Offerierungserfordernisses anderweitig vermietet werden. Das Gebot von Treu und Glauben würde verletzt, wenn Leerstandmeldungen absichtlich vorenthalten werden.

Der gekündigte Mieter hat neben einem Einsichtsrecht in das Grundbuch zusätzlich einen gerichtlich durchsetzbaren Auskunftsanspruch. Dieser Auskunftsanspruch ist darauf gerichtet, vom Vermieter nachgewiesen zu bekommen, welche Alternativwohnungen er hat und ob diese vermietet sind.

Die Eigenbedarfskündigung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter trotz Vorhersehbarkeit des eigenen Wohnungsbedarfes an Dritte vermietet hat. Hier liegt Rechtsmißbrauch vor. Denn in solchen Fällen hat der zur Kündigung entschlossene Vermieter anstelle des Dritten, dem Mieter die Wohnung anzubieten.

In der Praxis der Eigenbedarfskündigungen ereignen sich diese Fälle nicht selten. Wenn der Vermieter schon vor dem entscheidenden Kündigungszeitpunkt nachweislich – weil er beispielsweise schon zuvor eine formell unwirksame Eigenbedarfskündigung erklärt hat, welche nur nicht zum Tragen kommt – entschlossen ist, dem Mieter zu kündigen, sollte er immer zuerst an seinen Mieter denken, bevor diese Wohnungen allen weiteren Interessenten angeboten werden. Viele Vermieter beachten diese Anforderung an die Eigenbedarfskündigung nicht.

In einem vom Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschiedenen Fall, hatte der Vermieter durch seine Hausverwaltung eine unwirksame Kündigung im August 2012 aussprechen lassen. Im November 2013 vermietete er eine zur Verfügung stehende Wohnung anderweitig – zu einer den Mietspiegel weit übersteigenden Miete – an Dritte, ohne dass diese Wohnung dem Mieter (vertreten durch WK LEGAL) angeboten wurde. Es sollte eine möglichst schnelle und rentable Vermietung erfolgen, auf die der Vermieter sich beim Bestandsmieter schon wegen der ihm zustehenden Kündigungsfrist von 9 Monaten nicht hätte verlassen können. Ein Freihalten der Alternativwohnung für den Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (9 Monate) hätte schließlich eine aus Vermietersicht unwirtschaftliche Einbuße dargestellt. Im Januar 2012 wurde eine formell wirksame, weil ordentlich begründete Kündigung erklärt. Das Amtsgericht befand auch hier, dass die Wohnung dem Mieter hätte angeboten werden müssen. In der Berufungsinstanz bekräftigte das Landgericht Berlin dieses Urteil vollumfänglich und teilte die Ansicht, dass der Vermieter rechtsmißbräuchlich gehandelt hatte.

Im vorgenannten Fall waren die befassten Gerichte zudem der Ansicht, dass bei bestehender Möglichkeit Alternativwohnraum anstatt der gekündigten Wohnung zu offerieren, der Mietpreis der Alternativwohnung sich grundsätzlich an ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren muss. Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht ist nämlich auch darin zu sehen, wenn dem Mieter Wohnungen zu unangemessenen Bedingungen angeboten werden. Eine Vermietung zu den Altkonditionen des Mieters oder zu Mietspiegelkonditionen – sofern (qualifizierte) Mietspiegel in der Wohnungsgegend existent sind – stellt für viele Gerichte ein Indiz für die ehrlichen Absichten des Vermieters und dessen Eigenbedarf dar.

Sollte der Vermieter über mehrere Wohnungen verfügen, so ist ein weiterer Gesichtspunkt die Zumutbarkeit der anderweitigen Unterbringung des Vermieters oder der privilegierten Angehörigen im Hinblick auf die gekündigte Wohnung. Es gilt, dass dem Vermieter die freistehende Wohnung auch dann zuzumuten ist, wenn sie kleiner ist als die gekündigte aber dennoch für den Wohnbedarf ausreicht. Dies gilt umso mehr, wenn außerdem größere Wohnungen zur Verfügung stehen. Der Vermieter ist sogar dann auf die freistehende Wohnungseinheit zu verweisen, wenn diese für einen wesentlich höheren Preis vermietet werden könnte, als die zu kündigende, so dass Landgericht Heidelberg.

Ein nur kurzes Benötigen, wie beispielsweise die Semesterunterbringung der Schwester oder die vierteljährige Aufnahme einer Au-pair-Person reichen zur Begründung der Eigenbedarfskündigung nicht aus. Voraussetzung für die Bejahung eines berechtigten Nutzungsinteresses ist ein mindestens zweijähriges Benötigen, meint das Landgericht München.

Ergänzend ist noch zu bemerken, dass Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse, wie etwa weitere Leerstände und der Wegfall des Nutzungsbedürfnisses, bis zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters zu berücksichtigen sind und die Eigenbedarfskündigung folglich unwirksam werden kann.

Auf die Anwendbarkeit der §§ 574 ff. BGB (Widerspruchsmöglichkeiten des Mieters) muss im Rahmen der Eigenbedarfskündigung ausdrücklich hingewiesen werden. Einer Eigenebedarfskündigung kann es auch bei Erfüllung aller vorbehandelteten Voraussetzungen an Erfolg fehlen, wenn sich der Mieter auf die sogenannten Härtefallgründe beziehen kann – als Beispiel stelle man sich ein altes Mütterchen vor, die seit 60 Jahren in Ihrer Wohnung lebt und nur eine kleine Rente hat. Der Vermieter sollte seine Mieter also genau kennen, um nicht von Anfang an einen relativ aussichtlosen Kündigungsversuch – durch die kostspieligen Instanzen – zu unternehmen. Es kann nur wiederholt dafür plädiert werden, dass das Mieter-Vermieter-Verhältnis bestmöglich gepfegt sein will und durch gegenseitiges Verständnis geprägt sein sollte.

Im Übrigen gilt im Bundesland Berlin eine 10jährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen (in anderen Bundesländern und Gemeinden gem. § 577a BGB 3 Jahre, wenn die jeweilige Landesregierung keine anderen Fristen von bis zu max. 10 Jahren bestimmt), wenn eine Wohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und in der Folge an einen neuen Wohnungseigentümer (Vermieter) veräußert wird. Diese Sperrfrist berechnet sich ab der Erstveräußerung und grundbuchlichen Eintragung des Käufers nach der Umwandlung. Ist also ein Mietshaus aufgeteilt worden und hat der Mieter schon vor der Aufteilung in der Wohnung sein zu Hause gefunden, so greift diese Schutzvorschrift für ihn.

Fazit
Für die eingangs beschriebene Familie wird sich die Eigenbedarfskündigung grundsätzlich durchsetzen lassen – falls nicht die Sperrfrist greift. Sollte die junge Familie jedoch eine vermietete Wohnung mit „absolutem Härtefallmieter“ erworben haben, können auch hier erhebliche, langfristige Komplikationen auftreten. Man sollte allzu leichtfertige Bekundungen von am Verkauf interessierten Personen nicht als unumstößlich betrachten. Nachfragen kostet nichts und wenn der Verkäufer so sicher ist, dass dem Mieter gekündigt werden kann, so kann er ja eine Garantie abgeben – was er wohl nicht tun wird.

Gegen „gierige Vermieter“ können sich Mieter gut zur Wehr setzen, wenn sie aufmerksam die Vorgänge im Haus beobachten und die Aussagen des Vermieters auf den Prüfstand stellen. Sollte sich im Nachhinein ergeben, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur vorgeschoben war, drohen dem Vermieter sogar Schadensersatzforderungen.

Abschließend sei betont, dass die Eigenbedarfskündigung insbesondere ein rechtliches Instrument ist, um dem Vermieter die Möglichkeit zu geben sein Eigentum im Bedarfsfall für sich oder seine Familie zu nutzen. Sie ist grundsätzlich nicht dafür gedacht, Renditeerwartungen zu befriedigen. So verstanden, lässt sich mit der Eigenbedarfskündigung gut umgehen.

 

 

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Über den Autor

Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.